(1) Torrens System

현재 뉴질랜드에서 채택하고 있는 토지 등기 제도는 Torrens System으로서 Land Registry Act에 근거하여 1860년에 이 제도가 처음 도입되었고 지금은 Land Transfer Act(1952)에 의해 모든 거래가 Torrens System에 따라 기록, 관리되고 있다.

Torrens System은 Certificate of Title을 통해 일반 대중에게 토지의 소유권과 관련된 제반 사항을 공개함으로써 그 토지를 거래하려는 사람들이 손쉽게 그 토지의 소유상태를 파악할 수 있게 해 준다는 면에서 큰 장점이 있다. (과거 Deeds System하에서는 토지 거래시 과거의 매매기록을 일일이 추적하여 토지 소유권의 이전 경로를 확인해야만 했다.)

또한 Torrens System하에서는 모든 Title을 2부씩 만들어서 한 부는 District Land Registrar가 보관하고 다른 한 부는 토지 소유자 또는 은행과 같은 저당권자가 소유하게 되며 소유권 이전이나 어떤 권리상의 중요한 사항을 등록할 때에는 2부가 함께 제시되어야만 가능하다.

(2) Certificate of Title의 주요 내용

Certificate of Title(약자로 C/T)에는 다음과 같은 세 가지 영역의 정보가 포함되어 있다.

첫째, Title 발행 이전의 참고 기록으로서 여기에는 과거의 C/T 번호 또는 현재의 Title 발행이 있도록 하는 과거 거래와 관련된 참조 번호 등이 포함되며, 둘째, Title 발행 당시의 정보로는 C/T 번호, Title 발행일자, 소유자의 이름, 주소, 직업, 해당 토지에 속해 있는 제반 권리, 토지 면적, 토지에 대한 법률적 설명, 축소 도면 등이 포함되어 있다. 세째, Title 발행 이후의 정보로는 소유권의 이전, Mortgage와 그 변동 내역, 임대(Lease)관련 사항, 地役權(Easement), 관보 발표내용, 관련 법규상 제한에 관한 기록 등이 포함된다.

그리고 Certificate of Title의 내용상에 자주 등장하면서 일상생활에서 쉽게 접하기 어려운 용어들을 정리해 보면 다음과 같다.

- Easement: 통행이나 하수로 등을 위해 다른 사람의 토지를 지배 또는 이용할 수 있는 권리를 말하는 것으로 자기 토지의 이용가치가 높아진다. C/T 상에는 유형(Type), 등록일, 누구의 땅을 이용할 수 있는지 등이 기록되어 있으며, 그 위치나 크기 등 세부적인 내용을 확인하기 위해서는 Deposit Plan이나 Deeds Plan을 참조해야 한다.

- Restrictive Covenants: 토지거래 시 토지의 사용에 제한을 두기로 합의한 경우에 발생되며, 토지 소유자에게 불이익을 초래한다는 의미에서 Negative Easement라고 불리우기도 한다. 예를 들면 두 개의 Site를 갖고 있는 사람이 그 중 하나를 팔 때 자신의 View를 보호하기 위해 건물의 높이를 제한하는 조항을 포함시킬 경우 이러한 계약상의 부대조항을 Restrictive Covenants라고 한다.

- Caveats: 절차정지 신청 또는 예고 기재의 의미로서 예를 들면 자신의 동의 없이 토지거래를 금지하는 조항 등이 이에 포함된다.

- Profits a Prendre: 토지 소유자가 제 3자에게 자기 토지에 출입할 수 있는 권리 또는 목재 채벌권 등과 같은 토지로부터의 어떤 이득을 가질 수 있는 권리를 부여할 때 기록되는 조항이다.

(3) Certificate of Title 조회 방법

C/T는 Land Information NZ에서 조회해 볼 수 있는데 Christchurch의 경우에는 Torrens House(195 Hereford St. CHCH)에 위치해 있으며 C/T 발급 비용은 1건 당 NZ$7.5(1999년 기준) 이다.
C/T를 조회해 보는 방법은 신청인이 알고 있는 내용에 따라 다음과 같이 분류해 볼 수 있다.

① 주소만 아는 경우: Land Information에 비치되어 있는 Yellow Valuation Books에서 주소를 이용하여 Title번호를 확인하고 이 Title번호를 창구직원에게 제시하여 C/T 발급을 요청한다.

② Plan Reference를 아는 경우: Land Information에 비치되어 있는 단말기를 이용하되 Main Menu에서 Plan Reference를 선택하고 DP(Deposit Plan)번호와 Lot번호를 입력하면 원하는 Title번호가 화면에 나타난다. 이 번호로 C/T 발급을 요청한다.

③ 토지 소유주 이름을 아는 경우: 이 경우에도 단말기를 이용하되 Main Menu에서 Individual을 선택하고 Surname과 First Name을 입력하면 원하는 Title번호를 알 수 있으며 이 번호로 C/T 발급을 요청한다.

* 자료제공: 문시열(부동산 평가사, INFO 21C 부동산 컨설팅 대표)

임대차 관련 제도

뉴질랜드에서는 부동산 임대라는 개념의 용어로 Tenancy와 Lease 두 가지가 쓰이는데 보통 Tenancy는 주택과 같은 주거용 부동산의 임대에 사용되는 반면 Lease는 주로 상업용 또는 산업용 부동산의 임대에 사용되며 일반적으로 Lease의 임대 계약기간이 Tenancy에 비해 길다.

또한 Tenancy는 Residential Tenancy Act(1986)의 적용을 받아야 하며 임대기간이 3년 이상인 Lease는 Land Transfer Act(1952)의 적용을 받는다.

(2) Lease

Lease란 임대인(Lessor)이 임차인(Lessee)에게 일정기간 동안 부동산을 점유하도록 허락하고 그 대가로 임대료를 받는 계약을 말한다.

임차인은 계약기간 동안 부동산을 점유할 수 있는 것은 물론 계약내용에서 정한 임차인의 부동산에 대한 권리를 제3자에게 양도할 수도 있다. 임대인은 계약기간 종료 후에 그 부동산의 점유가 가능하며 계약기간 중 누가 그 부동산을 사용할 것인지에 대해 합당한 이유가 없는 한 제한할 수 없다.

그러나 임대인은 임차인의 부동산 사용 용도를 제한할 수 있는데 그 제한 방법으로는 Positive Restriction(특정 용도로만 써야 한다고 지정하는 방법)과 Negative Restriction(특정 용도로 써서는 안 된다고 지정하는 방법)이 있다.

Lease는 임대대상 부동산의 유형에 따라 Ground Lease, Commercial Lease, Industrial Lease 등으로 구분되다.

- Ground Lease: 땅 또는 부지를 임대대상으로 하는 경우로서 Lease의 성격상 장기간의 계약기간을 요구하며 그 부지 위에 세워지는 건물의 경제적 수명을 고려하여 임대기간이 보통 50년 이상이다. 그런데 뉴질랜드에서 흔히 볼 수 있는 Glasgow Lease(Ground Lease의 일종)는 임대기간이 상대적으로 짧은(가장 흔한 경우가 21년) 대신 영구히 갱신 가능한 특징을 갖는다.

- Commercial Lease: 사무실이나 상가 등을 임대대상으로 하는 경우이다. 사무실 임대의 경우 대부분 Net Lease의 형태인데 Net Lease란 임차인이 임대료 부담은 물론 세금, 보험료, 냉난방비용, 전기료, 빌딩관리비 등의 비용도 부담하는 임대 계약이다.

- Industrial Lease: 창고(Warehouse), 공장 등 산업용 목적의 부동산을 임대대상으로 하는 경우이다. Industrial Lease는 일반적으로 부동산의 크기가 소규모일수록 임대기간이 짧고 그 규모가 클수록 임대기간이 긴 특징이 있다.

또한 임차인이 위험한 화학제품이나 진동기계 또는 무거운 기계를 사용하는 경우에는 이로 인한 건물의 손상을 우려하여 이에 관한 특별 조항을 임대계약에 포함시키기도 한다.

(3) Residential Tenancies Act(1986)

주택을 렌트로 얻거나 렌트를 놓을 때에는 Residential Tenancies Act(1986)에 따라야 하는데(단, 1ha 이상이거나 임대기간이 120일 이내 또는 5년 이상일 때는 예외) 그 주요 내용을 요약하면 다음과 같다.

- Bond에 관한 규정: Bond는 4주치 렌트비를 넘을 수 없으며, 집주인은 받은 Bond를 23 working days 안에 Chief Executive(Minister of Housing)에게 보내야 한다.

- 임대료에 관한 규정: 선불로 받을 수 있는 임대료는 최대 2주치이고, 임대료를 인상하기 위해서는 60일 전에 서면으로 통보해야 하며 180일 안에 임대료를 재인상할 수 없다.

- 세입자의 의무: 임대료를 제때에 지불해야 하고 주택을 불법적인 목적으로 사용하거나 주택에 손상을 입혀서는 안 된다. 또한 주택이 파손된 경우 이를 집주인에게 통보해야 하며 소음 등으로 주변 사람에게 피해를 주어서는 안 된다.

- 집주인의 의무: 세입자가 건강하고 안전하게 살 수 있도록 주택을 유지, 보수해야 하고 세입자의 과실로 인하지 않은 수리비용은 집주인이 부담한다.

또한 세입자의 사생활을 침해해서는 안 된다. (따라서 집주인은 세입자의 동의가 있거나 비상시, 48시간 전에 통보된 Inspection, 24시간 전에 통보된 주택수리의 경우에만 집에 들어 갈 수 있다.)

- 임대의 종료: 세입자가 임대를 종료하고자 하면 21일 전에 서면으로 통보하면 되고, 집주인이 임대를 종료하고자 하면 자신이 들어와 살 경우 42일전, 집을 팔 경우 42일전, 기타의 경우 90일전에 서면으로 통보해야 한다. 또한 집주인은 임대료가 21일 이상 연체되거나 세입자가 계약을 지키지 않을 경우 Tenancy Tribunal에 임대종료를 신청할 수 있다.

* 자료제공: 문시열(부동산 평가사, INFO 21C 부동산 컨설팅 대표)

.뉴질랜드 지역의 부동산에 투자하려는 외국인 투자자는 Overseas Investment Regulation(1995)에 따라야 한다. 이 규정에 따르면 뉴질랜드는 기본적으로 외국인으로 부터의 해외투자를 환영하고 장려하고 있다. 다만 최소한의 국가 이익 보호와 통계적 목적으로 외국인의 해외투자가 다음 사항에 해당될 때 Overseas Investment Commission의 허가가 필요하다.

- NZ$ 50,000,000 이상의 사업체나 부동산의 25% 이상의 지분을 갖게 될 때
- 5 ha 이상 또는 NZ$ 10,000,000 이상의 토지에 대한 투자
- 대부분의 앞바다 섬들에 대한 투자
- 역사적 유적지 등 국가적으로 중요하다고 판단되는 지역의 0.4 ha 이상의 토지에 대한 투자

위의 사항에 해당되어 투자허가를 신청한 경우 Overseas Investment Commission은 Overseas Investment Regulation(1995) Section 57 (3)항에 따라 다음 사항을 고려하여 그 허가 여부를 결정한다.

- 새로운 고용의 창출
- 새로운 기술이나 사업기법의 도입
- 신규 수출시장의 개척
- 시장 경쟁력의 뚜렷한 제고

이밖에 허가 신청 Fee로는 토지 이외의 투자 허가는 NZ$1,100∼2,500이고 토지의 투자 허가는 NZ$2,700∼6,000이다.

자료제공: 문시열(부동산 평가사, INFO 21C 부동산 컨설팅 대표)

◈ 산업용 부동산

창고, 공장, industrial park 등이 산업용 부동산에 속하는데 일반적으로 공장은 특수용도의 부동산으로 다른 용도로 쉽게 전환이 안 된다는 점에서 위험도가 매우 높으며, 따라서 일반 투자자들은 창고(warehouse) 형태의 산업용 부동산 투자를 선호한다.

⊙ 장점
- 비교적 수익률이 높으며,
- 빌딩 관리가 덜 요구된다.
- 보통 장기 임대 계약으로 안정된 수입 가능
- 투자규모가 Office Building에 비해 적다.

⊙ 단점
- 수요를 예측하기 어렵다.
- 시장 진입이 상대적으로 쉽다.
- 부동산 가치가 세입자의 Quality에 의해 크게 영향을 받는다.

◈ 상가(Retail & Shopping Centres)
상가는 가장 복잡한 유형의 투자 대상으로서 고도의 부동산 관리 및 전문적인 투자 지식이 요구된다.

⊙ 장점
- 빌딩 관리가 잘 이루어진다면 상대적으로 꾸준한 수입이 보장되며 리스크(Risk)가 낮다.
- 대개 임대료는 소비자 물가 상승에 연동되어 있어 Inflation 시기에도 실질 수입이 유지된다.
- Office Building 만큼 그렇게 경기에 민감하지는 않다.

⊙ 단점
- 자본 지출이 크다.
- 임대 계약이 복잡하다.
- 건물 관리와 입주자 선정 시 많은 노력과 전문 지식이 요구된다.

자료제공: 문시열(부동산 평가사, INFO 21C 부동산 컨설팅 대표)

뉴질랜드는 Mortgage 제도가 잘 발달되어 있어 대개 구입하고자 하는 부동산 가격의 70 80%, 경우에 따라서는 80∼90%까지도 부동산을 담보로 은행대출이 가능하고 부동산 시장은 상대적으로 안정되어 있으며 수익률 면에서도 상업용 부동산의 경우 연간 12%선(이 수치는 연간 수입을 부동산 가치로 나누어 계산된 것임)은 유지되고 있는데 부동산 구입시 자기 자본 비율이 1/3인 경우 대출 금리를 공제하더라도 25% 내외의 수익률을 올릴 수 있다.

여기에 환율의 변동까지 잘 활용한다면 원화 기준으로는 더욱 높은 수익을 얻을 수도 있다. 그러나 뉴질랜드에서 부동산 투자로 누구나 높은 수익률을 올리는 것은 아니고 과학적인 분석을 토대로 한 부동산 구입과 사후 관리, 정확한 매입 및 매도 시점 등 여러 가지 변수를 잘 고려해야만 할 것이다.

외국에서의 부동산 투자는 그 의사 결정 과정에서 고려해야 할 사항이 한국에서의 부동산 투자에 비해 훨씬 복잡하다.

즉, 한국에서의 부동산 투자 시 고려되는 부동산 Cycle, 위치, 개발계획, 향후의 수익률 등은 물론 투자대상 국가의 환율 동향, 부동산 관련 제도 등도 함께 고려해야 성공적인 투자가 될 수 있다.

예를 들어 원화가 강세이고 뉴질랜드 달러가 약세이면서 이 지역의 부동산 경기 Cycle이 침체기에서 회복기로 들어설 때 이들 지역의 부동산 투자는 한국에서의 부동산 투자에 비해 월등히 높은 수익률을 보장해 줄 것이다.

그러나 반대로 원화가 약세이고 뉴질랜드 달러가 강세이면서 이들 지역의 부동산 경기 Cycle이 Peak일 때는 이들 지역의 부동산을 매도하는 것이 바람직 할 것이다.

이와 같이 외국에서의 부동산 투자를 성공적으로 이끌기 위해서는 그 투자대상 지역의 경제 Fundamental, 환율의 움직임, 부동산 경기 Cycle, 부동산 관련 제도 등에 대한 깊은 이해가 뒷받침되어야 할 것이다.

특히 뉴질랜드와 같은 나라는 부동산 관련 제도와 절차가 투명하고 합리적일 뿐만 아니라, 시장 메카니즘이 상대적으로 잘 작동되고 있어 합리적이고 과학적인 분석과 판단이 뒷받침되어야만 성공적인 부동산 투자가 될 것이다.

다음에 소개하는 10단계 부동산 투자 절차(미국 Texas 대학교 Real Estate and Finance 교수인 Stephen A. Phyrr씨가 처음 제시한 부동산 투자 절차로서 뉴질랜드 실정에 맞게 일부 수정한 것임)를 따른다면 보다 합리적인 부동산 투자가 되는데 도움이 될 것이다.

◈ 1단계
투자목표의 결정 - 투자자는 자신의 투자 철학, 목표, 판단기준, 계획 등을 우선 결정해야 한다.

◈ 2단계
투자 가능한 대안에 관한 자료수집 - 투자자는 자신의 기본적인 투자 판단 기준에 부합하는 부동산에 관한 기초적인 자료를 수집한다.

◈3단계
BFFM(Basic Financial Feasibility Model)을 이용한 투자 대안 분석 - BFFM 분석을 통해 투자자가 요구하는 최소한의 수익과 부채 상환 능력 등이 고려된 금융적인 측면에서의 투자 타당성을 검토할 수 있으며 투자자 입장에서의 적절한 offer 금액도 산출된다.

◈ 4단계
부동산 매도자와 기본적인 거래조건 협상 - 투자자는 부동산 매도자와 가격, 거래시기 등 기본적인 거래조건에 대해 협상을 시작하면서 관련 정보를 입수한다.

◈ 5단계
세부적인 타당성 분석 - 투자자는 시장 여건, 해당 부동산과 관련된 법적, 정치적, 환경적 변수, 물리적 상태, 부동산의 관리 및 운영 등을 고려하여 구체적이고 세부적인 투자 타당성을 분석한다.

◈ 6단계
금융 및 세금 부분의 검토 - 투자자는 부동산 투자에 따른 금융 및 세금상의 문제 및 예상 금액을 구체적으로 검토한다.

◈ 7단계
DCF(Discounted Cash Flow) - 투자자는 1단계에서 6단계까지의 모든 정보를 이용하여 세후 DCF 결과를 시뮬레이션 해봄으로써 예상되는 수익율과 리스크를 추정하고 이 결과와 1단계에서의 목표치와 비교 평가한다.

◈ 8단계
부동산 매도자와의 최종 협상 - 이 단계에서 투자자는 자신의 목표치를 최소한의 투자
여부의 판단기준으로 하면서 협상과정을 통해 예상되는 수익율과 위험부담을 조정해
나간다.

◈ 9단계
효과적인 부동산 관리 - 부동산 취득 후의 부동산 관리는 부동산 투자의 성공 여부와 직결된다. 부동산 관리는 투자 결정 시 예상했던 Cash Flow가 충족될 수 있도록 하는 것과 자산 치가 유지될 수 있도록 하는데 중점을 두어야 할 것이다.

◈ 10단계
유리한 조건의 부동산 처분 - 성공적인 부동산 투자로 마무리 짓기 위해서는 유리한 조건의 부동산 처분이 중요하다. 유리한 가격과 조건으로 부동산을 매도하기 위해서는 부동산 Cycle을 잘 이해하고 파악해야 하는데 부동산 Cycle은 일반 Business Cycle에 비해 Peak Time이 짧고 침체기간이 긴 특징이 있다. 또한 경기 상승기에는 부동산 Cycle이 Business Cycle에 후행하고 경기 침체기에는 부동산 Cycle이 Business Cycle에 선행하여 침체되는 특징이 있다. 이러한 부동산 Cycle의 특징을 잘 고려하여 부동산의 매도 시점을 선택해야 할 것이다.

자료제공: 문시열(부동산 평가사, INFO 21C 부동산 컨설팅 대표)

뉴질랜드 부동산 회사 하코츠에서 운영하는 사이트입니다.
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특히 사이트 목록 가운데 블루 북은 자세한 내용물을 담고 있습니다. http://www.harcourts.co.nz/bluebook/fr_bluebook.html